Những căn hộ, nhà phố, biệt thự, villa tại khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM và Tp. Hà Nội vẫn có giao dịch dù thị trường gặp khó. Đặc biệt, phân khúc đất nền trầm lắng thì dòng căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực lại đang được nhà đầu tư chú ý.

Kẻ bán ra, người âm thầm mua vào

Quả thực, trong khó khăn luôn có cơ hội. Cơ hội này thường thuộc về các nhà đầu tư biết đi trước, đón đầu và tận dụng thời thế. Khó khăn của người này là cơ hội của người khác luôn đúng với thị trường BĐS mọi thời điểm.

Hiện nay, những tác động của chính sách tài chính đã rõ nét lên thị trường khi nhiều nhà đầu tư phải bán “cắt lỗ” BĐS sở hữu. Thậm chí, cắt lỗ cũng khó thanh khoản trong giai đoạn này. Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư lâu năm đang nghe ngóng “từng phút giây” để âm thầm kiếm tiền lúc biến động. Những nền đất vị trí đẹp, những căn hộ giá tốt, hoặc nhà phố, biệt thự tỉnh lân cận Tp.HCM có mức giá từ 3-5 tỉ đồng/căn vẫn được nhà đầu tư quan tâm, “xuống tiền”. Dĩ nhiên, tốc độ bán hàng đã chậm nhịp so với trước đây.

Đáng nói, hiện khá nhiều nhà đầu tư có nguồn lực tốt đã bắt đầu “thu gom” sản phẩm giá tốt, chờ thời. Những BĐS có mức thấp từ 10-20% giá thị trường có người mua lại. Không chỉ mua một vài sản phẩm, có nhóm đầu tư đã dùng tiền mặt gom cùng lúc 5-6 sản phẩm. Theo tính toán của giới đầu tư, mức chênh có thể đạt từ 30-40% khi thị trường phục hồi (nhà đầu tư kì vọng thị trường sẽ tốt lên sau năm 2023).

Theo báo cáo kinh doanh của doanh nghiệp alomyhome, chỉ tính riêng tại dự án KDT Dương Nội - Nam Cường ở Tp. Hà Nội. Khách hàng vẫn đến tìm hiểu với tần xuất đều đặn, nhưng đại đa số đều có dấu hiệu chờ đợi bong bóng thị trường vỡ mới xuống tiền. Tất nhiên các giao dịch vẫn có nhưng không đều đặn và sôi động như thời gian trước. Đa phần đều là các khách hàng mua để chính gia đình sử dụng.

Cùng với đó, trên thị trường sơ cấp, nhà đầu tư bắt đầu để ý đến các BĐS căn hộ, nhà gắn liền với đất tại các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu…đặc biệt, các dự án căn hộ có mức giá từ 1-2 tỉ đồng/căn tại tỉnh ven Tp.HCM ghi nhận thanh khoản khá tốt, thậm chí “cháy hàng” lúc thị trường khó khăn.

Ghi nhận cho thấy, những dự án căn hộ, nhà phố, biệt thự, villa tại khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM vẫn có giao dịch dù thị trường gặp khó. Chẳng hạn, tại khu vực Long An, dòng sản phẩm biệt thự The Aqua thuộc khu đô thị Waterpoint 355 ha của Nam Long Group hiện có giao dịch khá ổn định. Cùng với đó, dòng căn hộ Ehome Southgate giá từ 1 tỉ đồng/căn chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp trong dự án này đang được quan tâm. Các block trước đó đã bán hết và đang ở giai đoạn bàn giao nhà. 

Trong khi ở phân khúc căn hộ mức giá vừa túi tiền tại khu ven Tp.HCM như Q.Bình Tân, Q.7, Bình Chánh....hay tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An ghi nhận mức hấp thụ khả quan dù thị trường biến động. Chẳng hạn, dự án Akari City chào bán giai đoạn tiếp theo với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 ghi nhận sự quan tâm đáng kể; trong khi dự án dự án Essensia Nam Sài Gòn (thuộc KĐT Dragon City) đang chào bán giai đoạn 2, lượng booking khá tốt dù thị trường gặp khó. Tại Bình Dương, dự án Phú Đông SkyOne được quan tâm khi chào mức giá trên dưới 1.5 tỉ đồng/căn, vị trí giáp ranh Tp.HCM...

Như vậy, bên cạnh các nhà đầu tư bán ra để thu dòng tiền thì ở chiều ngược lại nhiều người đang âm thầm mua vào, chờ thị trường phục hồi. Theo các chuyên gia, với những nhà đầu tư có tiềm lực tốt, việc vào thị trường lúc này đang mang lại cơ hội khá lớn trong tương lai. Nếu mua được BĐS giá thấp hơn thị trường chung khoảng 20-30% nghĩa là nhà đầu tư sẽ có được mức chênh hơn khoảng đó nếu để trong khoảng thời gian 1.5-3 năm. Chưa kể, nếu để dòng tiền lâu từ 5-7 năm, tài sản có khả năng tự tăng giá trị 2,5 lần đến 6 lần trong 7 như quy luật chu kì của thị trường BĐS.

Riêng với các sản phẩm sơ cấp, trong bối cảnh thanh khoản chậm, nhà đầu tư tận dụng được các chính sách khuyến mãi từ phía chủ đầu tư cũng chính là mức “hời” trong tương lai khi mua BĐS bằng vốn nhàn rỗi.

BĐS an toàn lên ngôi

Trong lúc thị trường, theo các chuyên gia trong ngành, BĐS an toà lại càng được chú ý. Đặc biệt, với những nhà đầu tư đứng tuổi (45 – 65 tuổi), do đã trải qua nhiều giai đoạn của thị trường muốn tìm đến các BĐS “nghỉ ngơi”, BĐS an toàn và bền vững làm tài sản trong kế hoạch tài chính của mình.

Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư – nhà cố vấn BĐS cho rằng, với những nhà đầu tư trung tuổi họ thường hướng đến việc tích lũy tài sản có pháp lý an toàn và có thể “tự sinh ra tiền hàng tháng”, để vừa đảm bảo việc chăm lo tốt nhất cho thế hệ kế thừa, vừa thảnh thơi “nghỉ hưu sớm” hưởng thụ cuộc sống. 6 tiêu chí BĐS mà họ xác đính “xuống tiền” gồm: An toàn pháp lý, BĐS an nhàn (Tài sản có thể tự vận hành, không khó khăn trong khâu quản lý, không ảnh hưởng đến cuộc sống; Dễ dàng kiếm người thay mình khai thác quản lý, không lệ thuộc hoàn toàn vào 1 hoặc 1 vài đối tác); BĐS tạo ra dòng tiền (tài sản tự tạo ra thu nhập đều đặn hàng tháng, ngang với lãi suất tiền gửi ngân hàng (5%/năm), kể cả trong lúc khó khăn; BĐS lãi vốn (tài sản có khả năng tự tăng giá trị như quy luật chu kì của thị trường BĐS); Đòn bẩy (tài sản có giá trị thế chấp trên “ít nhất 60%” giá thị trường để huy động vốn khi cần) và BĐS kế thừa (tức tài sản được sở hữu lâu dài, có thể truyền lại cho 2-3 thế hệ sau).

Theo nhà đầu tư này, mỗi nhà đầu tư sẽ có mục tiêu ưu tiên khác nhau. Người cần sự an toàn, giữ tài sản chống trượt giá sẽ quan tâm nhiều đến tính ổn định quy hoạch, hạ tầng tiện ích, dân cư và giá tham chiếu của tài sản tương tự trong khu vực. Người quan tâm đến lãi vốn - chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào - sẽ chú trọng đến giá đầu vào rẻ, chấp nhận rủi ro cao hơn người an toàn. Chẳng hạn như mua đất ở nơi xa, khu vực quy hoạch còn chưa ổn định, mua lướt sóng ngắn hạn,..., bên cạnh việc kỳ vọng nhiều vào tiềm năng tăng giá.

Riêng với người có nhu cầu tối ưu hóa hiệu quả khai thác dòng tiền trên chính BĐS đó, họ sẽ quan tâm nhiều đến tỷ suất lợi nhuận 1 năm của "thu nhập dòng tiền" trên giá trị tài sản.

“Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, tiêu chí ưu tiên cho sự an toàn sẽ lên ngôi. Nhà đầu tư nên lựa chọn các sản phẩm có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt thì sản phẩm đó phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay. Chẳng hạn như, nhà phố/ chung cư có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê, đất đang được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp cho hiệu quả tốt, hay nhà cho thuê có thu nhập đều…”, ông Kiên nhấn mạnh.

Theo vị này, để đánh giá mức độ an toàn của BĐS là khả năng cho vay của ngân hàng khi thế chấp bằng BĐS đó, vì bản thân các ngân hàng cũng có hệ số đề phòng rủi ro cho chính họ khi cho vay. Ví dụ, tài sản 10 tỷ được định giá 9 tỷ và cho vay trên 6-7 tỷ là tài sản tốt (thường ngân hàng định giá bằng 80 - 90% giá thị trường và cho vay 70% - 90% định giá này). Ngược lại, cũng là tài sản 10 tỷ nhưng ngân hàng chỉ cho vay 2-3 tỷ, thậm chí chỉ cho vay theo giá đền bù nhà nước, điều đó chứng tỏ mức độ an toàn của bất động sản không cao nên ngân hàng đã có đề phòng nhất định.